Как арендовать помещение для бизнеса и избежать ошибок

Любой бизнес, рано или поздно, сталкивается с тем, что ему нужно выбирать помещение. Первое открытие, расширение или переезд — всегда подбор и аренда коммерческой недвижимости — стрессовое занятие, требующее знаний в сфере недвижимости.

О том, как выбрать и снять помещение, проверить документы и подписать договор, нам рассказал Рашид Рафиков.

Выбираем по внешним факторам

То, каким должно быть помещение, определяет вид бизнеса. Есть, конечно, несколько общих критериев. Владельцам большинства ниш — обращайте внимание на:

• Расположение — первая или вторая линия от дороги
• Парковочные места — парковка должна быть максимально близко к вашей точке
• Метраж — для некоторых видов бизнеса установлены нормативы площади
• Транспортную развязку — не все клиенты ездят на авто, поэтому на общественном транспорте до вас тоже должно быть легко добраться

Перед тем, как снять помещение, проверьте его на соответствие всем законным нормативам. Для отдельно стоящих помещений:

• Удаленность от детских учреждений
• Благоустроенная площадь вокруг
• Наличие капитальных стен и коммуникаций

Для коммерческих помещений в многоквартирных домах требований огромное количество — в одной статье все и не расскажешь. И кроме федеральных требований, есть еще и региональные — в каждом регионе могут быть свои запреты и нормы.

Законодательные акты, где можно свериться с нормами:

• Санитарные нормы для медицинских центров, косметологических кабинетов, стоматологий
• Санитарные нормы для продуктовых магазинов, общепитов
• Противопожарные правила для всех нежилых помещений

Региональные нормативы можно найти на сайте вашей администрации в разделе «Архитектурный отдел»

Что лучше — помещение в новостройке или в старом доме

В новостройках есть несколько плюсов:

• Новые коммуникации
• Презентабельный вид
• Застройщик уже оформил первый этаж или цоколь под нежилые

Но современные новостройки находятся не всегда в удобных локациях — часто это отдаленные районы, узкие дворы, без парковок, третья и глубже линии от дороги. Они подойдут сетевому бизнесу, рассчитанному на несколько точек. Например, сеть маникюрных салонов может снять помещение в крупном ЖК под свою точку и работать на жителей этого ЖК.

У старых домов удачные локации:

• Первая или вторая линии
• Развитая инфраструктура
• Центральные районы городов

В более старых домах, например, улучшенках, уже изношены коммуникации, стены, там встречаются насекомые, нужен хороший ремонт. Кроме того, в таких домах застройщики не проектировали этажи под коммерцию. Нужно проверять, какой статус у помещения, какое назначение, правильно ли оформлен перевод и т.д.

Собирайте клиентскую базу автоматически

Сервис Wahelp — от 1600 ₽/мес

Узнайте подробнее

Выбираем по виду аренды

Когда вы будете искать помещение, столкнетесь с двумя понятиями — аренда и субаренда. Не нужно пугаться второй формы, объясняю, что это такое и чем эти понятия отличаются.

Аренда от собственника

Прямая аренда — это договор непосредственно с собственником. Есть владелец помещения, он сдает его в аренду под разные цели. Такая форма обычно дешевле и безопаснее.

Минусы прямой аренды: собственник чаще всего не заморачивается с ремонтом, обустройством помещения — это все ложится на плечи арендатора.

Субаренда

Сейчас субаренда — это отдельный вид бизнеса в сфере недвижимости, тем более в коммерческой. Субарендатор берет в аренду большое нежилое помещение, делит его на несколько небольших и сдает другим бизнесменам. Это абсолютно законно — ст. 615 ГК РФ.

Часто субаренда — это уже оборудованные кабинет или целое здание под конкретный бизнес. Предпринимателю остается завести туда свое оборудование, мебель и повесить вывеску. Свою прибыль субарендодатель уже вложил в ежемесячный платеж от конечного нанимателя.

Например, собственнику субарендодатель платит 30 000 в месяц, а берет с предпринимателя оплату в 50 000 в месяц. Итого 20 000 — прибыль субарендодателя.

Проверяем документы перед арендой коммерческой недвижимости

Пожалуй, самый ответственный этап. В недвижимости всегда нужно внимательно проверять документы — от этого зависит спокойствие владельца бизнеса.

Что проверять у собственника:

• Выписка из ЕГРН — там прописаны кадастровый номер помещения и данные собственника, эти данные можно дополнительно проверить на сайте Росреестра
• Паспорт

Что проверять у субарендатора:

• Наличие действующего ИП или ООО
• Договор с правом на субаренду либо отдельное согласие собственника на субаренду
• Паспорт
• Доверенность на управление недвижимостью — опционально, если субарендатор управляет активами собственника

Составляем договор аренды помещения

В стандартном договоре аренды или субаренды должны быть прописаны:

• Данные обеих сторон — арендодателя и нанимателя
• Предмет договора — подробно описанное помещение с указанием кадастрового номера
• Сроки договора — договор аренды может быть бессрочным, а субаренды — только в пределах срока договора аренды с собственником

Права и обязанности сторон, регламент расчета и любые дополнительные условия — все четко и понятно должно быть прописано. В суде решающую роль будет иметь именно договор.

Совет эксперта:

Пропишите в договоре пункты о том, что арендодатель обязан вас предупредить о выселении не менее, чем за три месяца. А о повышении арендной платы — за полгода. Так вы успеете найти новое помещение или перепланировать свой бюджет.

Договор субаренды отличается от договора аренды:

• Информацией о том, что это — субаренда, нужно прописать номер первичного договора с собственником и его срок
• Тем, что ответственность перед собственником несет субарендодатель, а не вторичный наниматель, то есть владелец бизнеса
• Условием о том, как действовать, если первичный договор будет расторгнут раньше срока, например, первичный наниматель должен компенсировать затраты предпринимателю на поиск нового помещения или другие условия

Дополнительно к договору:

Акт приема-передачи помещения и опись — обязательно составьте такой акт в связке с договором, пропишите все ценности в помещении с указанием их стоимости. Стоит даже расписать количество розеток, цвет стен, состояние труб.

Договор займа — его нужно составить, если вы планируете сделать ремонт в помещении. Не всегда удается вернуть вложенные в чужое имущество «кровные», поэтому советую подстраховаться. Рассчитайте примерный бюджет ремонта, а собственник пусть подпишет договор займа — как будто он занял у вас эти деньги. Почему именно заем? Потому то в судах он более доказуем, реже оспаривается, и составить его можно самому без юристов.

Совет эксперта:

Если ваш договор оформлен на срок до 11 месяцев включительно, то вы можете не регистрировать его в Росреестре — это краткосрочная аренда.

Если срок от 12 месяцев и более, то его обязательно нужно сдавать на госрегистрацию. Я рекомендую проводить договора через Росреестр — так они получают бОльшую юридическую силу при всяких спорах. Регистрация обойдется вам в 1600 руб.

Подытожим

Каждая сделка с недвижимостью уникальна. Даже в случае с типовой арендой могут возникнуть нюансы, с которыми прежде вы не сталкивались. В этой статье приведены общие параметры и рекомендации, но наш эксперт советует проводить сделки с толковым юристом или риелтором в тандеме.

Безопасные массовые рассылки для привлечения новых клиентов

Отправляйте рекламные предложения как по базе клиентов, так и холодным контактам без блокировки номера

Узнать подробнее —>