Покупаем недвижимость для бизнеса: как выбрать и сэкономить

Как купить коммерческую недвижимость? Как выбрать, проверить документы и подыскать варианты подешевле нам рассказал Рашид Рафиков, риелтор, эксперт и наставник в сфере недвижимости.

Как выбрать недвижимость

Искать недвижимость нужно по нескольким параметрам.

Ищем трафик

Для любого бизнеса главное — трафик. Поэтому при выборе недвижимости опирайтесь на следующие показатели:

• Расположение — первая и вторая линия от дороги, крупные перекрестки, вокруг развитая инфраструктура
• Транспортная развязка — до вас должно быть удобно добраться как на общественном транспорте, так и на личном авто
• Парковка — если ваши клиенты приезжают на авто, позаботьтесь, чтобы им было где оставить машину

Совет эксперта:

Трафик уже просчитан профессионалами из крупных компаний, например, «Вкусно и точка». Их заведения построены в тех местах, где есть максимальная проходимость. Поэтому по ним можно ориентироваться — если рядом стоит «Вкусно и точка», то здесь можно покупать недвижимость.

Отдельное здание или в жилом доме

Этот выбор зависит от сферы вашего бизнеса, бюджета и наличия на рынке недвижимости:

• Отталкиваемся от сферы бизнеса. Для большинства видов бизнеса по оказанию услуг отдельно стоящее здание не требуется. Достаточно купить помещение на первом этаже жилого дома. Отдельное понадобится на этапе крупного масштабирования, скажем, из монопрофильного массажного салона в оздоровительный центр со множеством кабинетов
• Отталкиваемся от бюджета. Однозначно нельзя сказать, какое из помещений будет дешевле — отдельно стоящее или в доме. Это зависит от локации, площади, состояния и т.д. Например, отдельное здание в 200 кв.м. в промзоне может стоить дешевле кабинета в 30 кв.м., но в центре города
• Отталкиваемся от рынка. В густо населенных районах города, где высокая конкуренция за прибыльное место, большого выбора может и не быть — ни один бизнес просто так не оставит раскачанную точку. Возможно, что рынок коммерческой недвижимости придется тщательно мониторить

Экономьте на рекламе и СМС-рассылках

Массовые рекламные рассылки для автопродаж в мессенджерах и соцсетях

Узнайте подробнее

Нежилое помещение или жилое с возможностью перевода

При поиске вы можете наткнуться на такие предложения: «Продам жилое помещение с возможностью перевода в нежилое/коммерческое». Это значит, что продается квартира, но ее можно узаконить как коммерческое помещение.

На предложения с возможность перевода жилого помещения в коммерческое стоит обратить внимание, потому что они, как правило, дешевле нежилой недвижимости. Но нужно тщательно проверить, реально ли сделать перевод.

Обычно квартира требует переоборудования, чтобы подогнать ее под требования ЖК. Тут важно прочитать перед покупкой, что будет дешевле: купить подороже уже коммерческое или потратиться на перевод из жилого в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот регулирует ЖК РФ, все требования указаны в Статье 22 ЖК РФ. Вот несколько из них:

• Вход в будущее нежилое помещение должен быть отдельный
• Нежилое помещение должно находиться либо на первом этаже, либо над нежилыми
• Нежилое помещение не должно находиться в ипотеке, залоге, с долгами по ЖКХ или другими обременениями
• Несущие конструкции и инженерные сети должны быть в отличном состоянии

Для проверки лучше обратиться с документами в организацию, которая этим занимается — в Департамент городского имущества, администрацию, БТИ и т.д. Если все в порядке, то перевод займет не более 30-40 дней.

Проверяем документы

Представим, что вы определились с помещением, теперь нужно подготовиться к сделке и проверить все документы.

У собственника должны быть:

• Выписка из ЕГРН, где написано, что именно он — собственник
• Нотариальная доверенность на распоряжение имуществом, если продает не собственник
• Технический план помещения, причем он должен полностью совпадать с реальным объектом
• Договоры на газификацию, водо- и электроснабжение, а также планы на коммуникации
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

Этот список подходит как для отдельного помещения, так и находящегося в жилом доме.

Если вы покупаете отдельно стоящее помещение, нужно проверить документы на землю, на которой стоит здание:

• Категория земель. Для сферы бьюти, медуслуг подойдет земля с категорией «земли населенных пунктов», а вот для автосервиса — «промышленные земли»
• Право собственности. Участок должен быть в собственности у продавца помещения — за этим важно проследить, чтобы избежать проблем с владельцем участка
• Аренда участка. Ещё земля может находиться в аренде на 49 лет, а собственником может быть городской муниципалитет — потом можно выкупить землю за очень низкую стоимость

Если планируете снять помещение, читайте нашу статью: «Как арендовать помещение для бизнеса и избежать ошибок».

Как купить коммерческую недвижимость: варианты подешевле или в рассрочку

Если есть время и желание, можно поискать коммерческую недвижимость подешевле. Вот несколько вариантов.

Торги по банкротству

Когда физлицо или компания банкротятся, их имущество продают с молотка, чтобы покрыть долги. Для этого организуют торги. Как правило, цены там ниже рыночных, порой в 2-2,5 раза.

Для участия в торгах нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на популярных ЭТП (электронные торговые площадки). Больше никаких требований для участия нет.

Из минусов покупки помещения на торгах — возможно, что у недвижимости будут долги по коммуналке, которые, скорее всего, придется гасить самому. А ещё после сделки нужно сходить и снять обременение в Росреестре.

Выкуп арендованного помещения у государства

Есть федеральный закон для малого и среднего бизнеса, по которому можно взять коммерческое помещение в аренду у администрации, а спустя два года выкупить. Цена выкупа будет рыночной, но зато можно платить в рассрочку от пяти лет без всяких процентов.

Чтобы выкупить недвижимость у государства, сделайте следующее:

• Арендуйте помещение у администрации на два года
• Подайте заявление на выкуп
• Дождитесь проекта договора купли-продажи от собственника
• Подпишите договор и получите право собственности

Совет эксперта:

Если вас не устроит цена, предложенная администрацией, вы можете предложить свою. Напишите протокол возражений, укажите в нем желаемую цену и отправьте собственнику. Вполне возможно, что власти согласятся на ваши условия.

Коммерческая ипотека

В ипотеку можно купить не только квартиру, но и коммерческую недвижимость. Практически во всех крупных банках есть такие программы.

Условия у них разнятся, но в среднем, они выглядят так:

→ Первоначальный взнос — 10-20%

→ Ставка от 8% до 15%

→ Максимальный срок — 30 лет

Для оформления нужен статус ИП или юридического лица, пакет документов и нежилое помещение, соответствующее требованиям банка.

Важное

По словам нашего эксперта, покупка коммерческой недвижимости — дело непростое, с кучей подводных камней. Ценники у помещений с повышенной проходимостью обычно высокие, поэтому не рискуйте, обратитесь к риэлторам, специализирующимся именно на сделках для бизнеса.

Отвечайте клиентам в чатах круглосуточно

Подключите чат-бота, чтобы не терять входящие заявки даже ночью!
От 1600 ₽/мес

Узнать подробнее